题目内容
（请给出正确答案）
[主观题]
（一）某写字楼的总建筑面积为30000平方米,可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/平方米
（一）
某写字楼的总建筑面积为30000平方米,可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/平方米且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用权剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元，维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知，该写字楼用地重新购建价格的楼面地价为10W元/平方米,土地报酬
率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。
答案
先用投资组合技术中的土地与建筑物的组合求解，再用成本法基本公式求解该写字楼的房地产价格：(1)求取房地产净收益
年有效毛租金收入=30000×70%×60×12×(1-10%)=1360.8(万元)，其他收入=30×3.5%+15=16.05(万元)，年运营费用=200+40=240(万元)，则年净收益=1360.8+16.05-240=1136.85(万元)。
